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부동산

2주택자도 과세? 전세 간주임대료 핵심정리

by 라이프 시프터 2025. 5. 21.
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전세 간주임대료 핵심정리

전세보증금에도 세금이 붙는다는 사실, 알고 계셨나요?
최근 강화된 세법으로 인해 '간주임대료'에 대한 관심이 높아지는 것 같습니다. 특히 2026년부터는 2 주택자까지 과세 대상이 확대되면서, 관련 정보 파악이 시급해졌는데요, 이 글에서는 전세 간주임대료 대상, 계산법, 이자율, 신고 절차까지 빠짐없이 확인해 볼게요.
지금 놓치면 나중에 큰 세금 폭탄으로 돌아올 수 있으니 꼭 체크가 필요합니다!☝️


전세 간주임대료란 무엇인가요?

‘전세 간주임대료’란, 전세보증금을 금융기관에 예치하거나 운용했을 때 발생할 수 있는 수익을 임대소득으로 간주해 과세하는 제도입니다.
쉽게 말해 전세도 일종의 ‘잠재적 수익’을 낸다고 보고, 정부가 이에 대해 세금을 매기는 것이죠.
이는 월세 수익과의 형평성 문제를 해소하기 위해 도입된 세제입니다.


적용 대상은 누구인가요?

간주임대료 부과대상 조건
간주임대료 부과대상 조건

간주임대료는 주택 보유 수와 보증금 총액을 기준으로 적용됩니다.
2025년까지는 부부 합산 3주택 이상 보유자, 보증금 합계 3억 원 초과 시 적용되어서, 현행에서는 대부분 3주택 이상 보유자들만 간주임대료를 신경 쓰면 되었는데, 2026년 1월 1일부터는 고가주택 2채 보유자(기준시가 12억 초과)도 전세보증금 합계액이 12억 원 초과하면 간주임대료 과세 대상에 포함되어 범위가 확대됩니다.

기존 기준 3주택 이상, 보증금 3억 초과 ~ 2025년
개정 기준 고가주택 2채 (기준시가 12억 초과) 2026년~


2025년 이자율은 얼마인가요?

간주임대료 이자율은 매년 국세청이 고시한 ‘정기예금 평균 이자율’을 기준으로 산정되어서 매년 바뀌는데요,
2025년 적용 이자율은 3.5%입니다.(24년 귀속분)
이 수치는 과세 대상 보증금 금액의 60%에 적용됩니다.

간주임대료 이자율 변화 추이
간주임대료 이자율 변화 추이


계산법이 궁금해요!

주택 간주임대료 계산방법
출처: 홈택스

간단한 공식으로 풀어보면,

계산 공식:
(전세보증금 합계 - 3억) × 60% × 이자율(3.5%) × (임대일수 ÷ 365일)

예시:
보증금 합계 10억, 임대기간 1년
→ (10억 - 3억) × 60% × 3.5% = 1,470만 원
즉, 해당 금액에 대해 세금이 부과됩니다.


복잡한 계산, 어떻게 쉽게 하나요?

국세청 홈택스에서 제공하는 '간주임대료 계산기'를 활용하면 클릭 몇 번으로 간편하게 계산 가능합니다.

아래 홈택스 링크를 참조해 주세요.

홈택스 간주임대료 계산 링크 바로가기

간주임대료 계산기 예시
간주임대료 계산기 예시

이용 방법:
① 홈택스 로그인
② 상단 검색창에 ‘간주임대료’ 입력
③ ‘모의계산 - 주택 간주임대료 계산’ 클릭
④ 보증금·임대기간·주택 정보 입력 후 계산

 

신고는 언제, 어떻게 하나요?

간주임대료는 매년 ‘사업장 현황신고’로 신고해야 하며, 주택임대사업자로 등록하지 않았더라도 신고의무가 있습니다.

  • 사업장 현황신고 기한: 매년 2월 10일까지 (2025년도 기준)
  • 신고방법: 홈택스 로그인 → 신고/납부 메뉴 → 사업장현황신고 → 정보 입력 후 제출
  • 오프라인 신고 시 관할 세무서에서도 가능 (기한이 지나게 되어도, 관할세무서에 방문해서 접수하면 되기는 하지만, 번거롭겠죠?^)

 

Q&A

Q1. 전세 간주임대료는 전세를 놓는 모든 사람에게 적용되나요?
아니요. 일정 요건(3주택 이상 보유, 보증금 3억 초과 또는 고가주택 2채 등)에 해당하는 경우에만 적용됩니다.
Q2. 실제로 이자를 받지 않았는데 세금을 내야 하나요?
네. 간주임대료는 '간주 소득'으로 실제 이자 수익이 없어도 세금이 부과됩니다.
Q3. 이자율은 고정인가요?
아니요. 매년 국세청이 고시하는 정기예금 평균 이자율에 따라 달라집니다.
Q4. 신고를 안 하면 어떻게 되나요?
과태료 및 가산세가 부과될 수 있으므로 반드시 신고기한 내에 신고해야 합니다.
Q5. 전세 간주임대료는 월세보다 불리한가요?
전세보증금이 많고, 고가주택을 여러 채 보유하고 있다면 상대적으로 더 많은 세금을 부담할 수 있습니다.


전세 간주임대료는 단순히 '새로운 세금'이 아니라, 주택 보유 및 임대 전략 전반을 재정비해야 할 요소입니다.

2026년부터는 더욱 많은 사람들이 과세 대상이 되므로, 미리 정보를 숙지하고 대비하는 것이 중요합니다. 임대인과 임차인 모두에게 영향이 있을 수도 있으니까요.

국세청 계산기와 홈택스 시스템을 적극 활용해 부담을 줄이고, 현명한 부동산 세무 전략을 세워보세요.

그리고 혹시 자세히 모르셔도, "이런 제도가 있었네", "이런 변화가 있구나"를 아시는 것만도 큰 도움이 되실 거예요!🤓

 

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