아파트로 월세 받기 (feat. 상가투자 비교)

안녕하세요!
지난 글에서는 부동산 투자에 대한 전반적인 계획과 팁을 이야기했다면,

"부동산 투자, 초보자도 쉽게 시작할 수 있다!” - 연령대별 전략까지!

이번에는 아파트로 월세 세팅을 시작하려는 분들을 위해, 금융계획부터 첫 월세를 받기까지의 전 과정을 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 정리해 봤어요.
월세 투자는 부동산 투자를 통한 수익실현을 위한 방법의 하나로, 안정적인 수익을 꿈꾸는 분들에게 매력적인 선택이죠.
특히 상가 투자와 비교했을 때 아파트 월세 투자는 어떤 장단점이 있는지 먼저 알아보고, 본격적인 세팅 과정을 단계별로 차근차근 설명드릴게요. 천천히 읽어보세요.

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아파트 월세 투자와 상가 투자 비교: 장단점

부동산 투자에서 아파트 월세와 상가 투자는 각각 다른 특징을 가지고 있어요. 본인의 투자 스타일에 맞는 선택을 위해 장단점을 비교해 보는 게 중요합니다.

아파트 월세 투자의 장점 (상가 투자 대비)

• 수요의 안정성: 아파트는 주거용 부동산으로, 1인 가구나 소규모 가정의 수요가 꾸준해요. 상가의 경우 유동인구나 상권 변화에 따라 공실 위험이 더 크지만, 아파트는 상대적으로 안정적인 세입자를 찾기 쉬워요.
• 관리 용이성: 아파트는 주거 공간이므로 세입자와의 분쟁이 적고, 관리도 비교적 간단해요. 반면 상가는 사업자 세입자와의 계약 조건이 복잡하고, 상권 변화에 따라 세입자가 자주 바뀔 수 있죠.
• 초기 진입 장벽 낮음: 아파트는 소형 평수부터 시작할 수 있어 초기 자본이 적어도 가능하지만, 상가는 입지 좋은 곳일수록 초기 비용이 훨씬 높아요.

아파트 월세 투자의 단점 (상가 투자 대비)

• 수익률 차이: 상가 투자는 월세 수익률이 아파트보다 높을 수 있어요. 예를 들어, 아파트 월세 수익률이 연 4~5%라면, 상가는 6~8%까지 가능할 수 있죠. 하지만 그만큼 리스크도 커요.
• 자산 가치 변동성: 아파트는 주거 수요에 따라 가치가 오를 수 있지만, 상가는 상권이 발전하면 가치가 더 큰 폭으로 상승할 가능성이 있어요. 반대로 상권이 쇠퇴하면 가치 하락도 더 클 수 있죠.
• 세입자 관리 부담: 아파트는 세입자가 개인이므로 생활 패턴에 따라 하자 요청(예: 누수, 소음 문제)이 생길 수 있어요. 상가는 사업자 세입자가 많아 이런 요청이 적지만, 계약 조건 협상이 더 까다로울 수 있어요.

이런 장단점을 고려해 아파트 월세 투자가 본인에게 맞는지 판단해 보세요. 안정적인 수익을 원한다면 아파트 월세가 더 적합할 수 있어요. 이제 본격적으로 세팅 과정을 알아볼게요!

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1. 목표 설정과 금융계획 세우기

월세 세팅을 시작하기 전에 가장 먼저 해야 할 일은 목표를 설정하는 거예요.
"왜 아파트를 월세로 내놓으려는지", "얼마 정도의 수익을 기대하는지" 같은 질문을 스스로에게 던져보세요.
예를 들어, 매달 100만 원의 월세 수익을 목표로 한다면, 그에 맞는 아파트와 조건을 찾아야겠죠.

금융계획의 기본

1. 자금 확인: 월세를 위해 아파트를 새로 구매하려면 초기 자금이 필요합니다. 본인의 예산을 먼저 확인하세요. 예를 들어, 아파트 구매에 3억 원이 필요하다면, 본인이 보유한 자금과 대출 가능 금액을 계산해야 해요.
2. 대출 계획: 대출을 활용할 경우, 금리와 상환 조건을 꼼꼼히 따져보세요. 2025년 기준으로 주택담보대출 금리는 약 3~5% 수준으로 변동이 있으니, 은행별 조건을 비교해 보는 게 좋아요. 대출이 많아지면 월세 수익이 줄어들 수 있으니, 상환 부담이 크지 않은 선에서 계획하는 것이 좋습니다. 영끌한 결과가 파산이 될 수는 없으니까요..
3. 유지비용 고려: 아파트 관리비, 수리비, 재산세 같은 유지비용도 미리 계산해야 해요. 예를 들어, 25평 아파트의 관리비는 보통 월 20~30만 원 정도이고, 재산세는 연간 20~50만 원 수준이에요.

이 단계에서 중요한 건, 월세 수익에서 모든 비용을 뺀 후에도 수익이 남는지 확인하는 거예요. 예를 들어, 월세 100만 원을 받는데 대출 이자와 관리비로 80만 원이 나간다면 실질 수익은 20만 원에 불과하죠.

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2. 적합한 아파트 찾기

월세 세팅의 성공 여부는 아파트 선택에 달려 있다고 해도 과언이 아니에요. 초보자라면 특히 수요가 많은 지역과 조건을 고려해야 합니다.

아파트 선택 팁

• 위치: 지하철역 근처나 학교, 회사 밀집 지역은 월세 수요가 높아요. 예를 들어, 서울 강남구나 마포구 같은 지역은 1인 가구나 직장인 수요가 많아 월세로 내놓기 좋아요.
• 평수와 구조: 20~30평대의 소형 아파트는 1~2인 가구에게 인기가 많아요. 방 2개, 거실 1개 구조가 무난합니다.
• 시세 파악: 네이버 부동산(지금은 네이버 페이), 직방, 호갱노노, 아실 같은 앱을 활용해 주변 아파트의 월세 시세를 확인하세요.

주의사항

• 융자 확인: 아파트를 구매할 때 등기부등본을 꼭 확인하세요. 융자가 많다면 나중에 경매로 넘어갈 위험이 있으니, 융자 금액이 시세의 60% 이하인 매물을 선택하는 게 안전해요.
• 건물 상태: 오래된 아파트라면 수리비가 많이 들 수 있어요. 내부 하자(누수, 곰팡이 등)를 미리 점검하세요. 방문해서 둘러볼 땐 너무 미안해하지 마시고, 가능한 한 꼼꼼히 보시는 게 좋아요. 그리고 매매 계약할 때 누수나 곰팡이가 발견되는 경우 책임에 대한 내용도 특약사항에 넣어두면 좋겠네요.

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3. 아파트 준비 및 세팅

아파트를 매수했다면, 그리고 대출도 함께 받았다면, 이자가 계속 지출되고 있으니, 가능한 빨리 세입자가 입주할 수 있도록 준비하는 과정이 필요해요. 이 단계에서 깔끔한 첫인상을 주는 게 중요합니다.

세팅 과정

1. 청소와 수리: 벽지, 바닥재를 새로 하고, 깨끗하게 청소하세요. 예를 들어, 벽지 교체 비용은 평당 1~2만 원 정도로, 25평 기준 50만 원 정도 들 수 있어요.
2. 기본 옵션 제공: 냉장고, 세탁기, 에어컨 같은 기본 가전은 세입자가 선호하는 옵션이에요. 중고 가전을 저렴하게 구매해 설치하면 초기 비용을 줄일 수 있어요.
3. 사진 촬영: 매물 사진을 예쁘게 찍어서 부동산 앱에 올리거나, 중개사무소 소장님께 전달드리세요. 밝은 조명에서 깔끔한 사진을 찍으면 세입자 문의가 늘어납니다. 이게 내 매물이 가진 경쟁력의 하나가 되니까요.

주의사항

• 법적 문제 점검: 등기부등본을 다시 확인해 소유권이나 저당권 문제가 없는지 체크하세요. 세입자가 보증금을 잃을까 걱정하지 않도록 투명하게 공개하는 게 중요해요.

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4. 월세 계약 체결

이제 세입자를 찾고 계약을 체결할 차례예요. 이 과정에서 법적 보호를 받기 위해 꼼꼼함이 필요합니다.

계약 과정

1. 공인중개사 통해 매물 등록: 부동산을 통해 매물을 등록하면 더 많은 세입자를 만날 수 있어요. 중개수수료는 보통 월세 요율 0.4%로, 월세 100만 원이면 40만 원 정도예요.
2. 세입자 선정: 세입자가 연락 오면 신분증과 직업을 확인해 안정적인 월세 납부가 가능한지 체크하세요. 참고로 현재는  반려동물을 키우시는 분들이 많다 보니, 여부에 대한 확인도 꼼꼼하게 확인하고, 반려동물로 인한 문제 발생 시 처리 방법도 이야기가 되어야 추후에 분쟁소지가 낮아지겠죠.
3. 계약서 작성: 계약서에는 보증금, 월세, 관리비, 계약 기간(보통 1~2년), 특약사항을 명확히 기재하세요. 예를 들어, "월세는 매달 25일에 계좌이체로 지급한다" 같은 조항을 넣으면 좋아요. 중개소장님께서 초안을 작성해 주시겠지만, 최종적인 책임은 우리에게 있으니, 꼼꼼히, 그리고 상황에 맞게 필요한 조항이 들어가 있는지 잘 확인해 주세요.
4. 확정일자 받기: 계약서 작성 후 동사무소에서 확정일자를 받아두세요. 이는 보증금을 보호받기 위한 필수 절차예요. 보통은 세입자께서 전입신고 하시면서 확정일자를 받게 되는 구조가 되니, 이 부분도 계약서 작성할 때 미리 세입자와 협의해 두는 게 좋겠네요.

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5. 첫 월세 받기

드디어 첫 월세를 받을 때가 됐어요! 계약서에 명시된 날짜에 맞춰 월세가 입금되는지 확인하세요.

월세 관리 팁

• 계좌이체 설정: 세입자에게 월세를 계좌이체로 보내달라고 요청하세요. 현금 거래는 기록이 남지 않아 분쟁의 소지가 있어요. 그리고, 안정적인 세입자라면, 자동이체를 걸어두는 것이 서로에게 좋은 방법이 될 것 같아요.
• 영수증 발급: 월세를 받을 때마다 영수증을 발급해 세입자와의 신뢰를 유지하세요. 다만 사업자가 아니라면 꼭 발행할 필요는 없으니 세입자와 잘 소통하면 되고요.
• 관리비 정산: 관리비가 월세와 별도로 청구된다면, 매달 관리비 영수증을 세입자에게 공유해 투명하게 관리하세요. 보통 아파트는 관리비를 세입자가 부담하기 때문에 신경 쓸 일이 없지만, '장기수선충당금'은 세입자가 아닌 임대인이 납부해야 하는 것이고, 관리비에 포함되어 부과되기 때문에, 세입자가 퇴거 시 그동안 거주하면서 관리비에 포함되었던 '장기수선충당금'을 세입자께 돌려드리면 됩니다. 

주의사항

• 연체 관리: 월세가 연체되면 바로 세입자와 근거를 남기면서 소통하세요. 경험 상으로는 당일까지 입금이 되지 않는다면 다음날 일찍 연락드리는 것도 좋은 방법이고, 과정에서 불필요한 감정싸움은 되지 않는 게 좋겠죠? 연체가 반복되면 계약 해지를 고려해야 할 수도 있어요.
• 세금 신고: 월세 수익은 소득으로 간주되니, 2월의 연말정산 또는 5월의 종합소득세 신고 등 잊지 마세요.

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6. 추가 팁과 장기 관리

월세 세팅이 끝난 후에도 꾸준한 관리가 필요해요. 세입자와의 관계를 잘 유지하면 장기적으로 안정적인 수익을 얻을 수 있습니다.

• 정기 점검: 6개월에 한 번씩 아파트 상태를 점검해 누수나 하자가 없는지 확인하세요. 아니면 세입자에게 불편함 없는지 한 번씩 물어보는 것도 좋고요.
• 세입자와 소통: 세입자가 불편함을 느끼지 않도록 요청 사항에 빠르게 대응하세요. 예를 들어, 수도꼭지가 고장 났다면 바로 수리해 주는 식으로요.
• 재계약 준비: 계약 만료 2~3개월 전에 세입자에게 재계약 의사를 물어보세요. 세입자가 나가면 새 세입자를 구하는 데 시간이 걸릴 수 있으니 미리 준비하세요.

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마무리

아파트 월세 세팅은 처음엔 복잡해 보이지만, 단계별로 차근차근 준비하면 충분히 해낼 수 있어요.
금융계획을 세우고, 적합한 아파트를 선택한 뒤, 꼼꼼하게 계약을 체결하면 첫 월세를 받는 기쁨을 누릴 수 있을 거예요.
중요한 건 모든 과정에서 투명하고 법적으로 안전하게 진행하는 거예요.
초보자라도 이 가이드를 따라 하다 보면 방향성을 잡으시는 데 도움이 되시면서, 안정적인 월세 수익을 얻는 임대인이 되어 있을 거라고 믿습니다.! 😊